2020年的商业房地产市场

2009年末，在一家大型机构投资者拥挤的会议室里，一位投资者问一家全球房地产开发公司的老板，为什么将这么多资金投向明显失败的开发项目。答案是: 因为我们可以。

这则轶事引发了一系列关于制衡、利益协调以及对市场动能的理解（或在这种情况下的误解）的问题。我们分析过去的业绩、市场动态和风险，以及未来的目标市场/产品、收益率预期和利率、私人房地产债务市场和技术影响。我们就如何看待2020年潜在的商业房地产投资以及如何避免常见的市场误解为投资者提供了一些指导。

大爆炸10年后的房地产行业——我们表现如何？

2009年全球金融危机后，大多数机构投资者大幅减少了房地产敞口。然而，自那以来，商业房地产作为一种独特的资产类别出现了显着的复苏，机构投资组合中的配置水平达到了前所未有的水平，机构积极投资房地产的比例从2014年的72%上升到2019年的96%。

这一趋势反映在主要市场参与者的房地产配置稳步上升以及市场参与者的相对数量增加。

所有机构积极投资房地产

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推动这一趋势的主要原因是金融危机后更加注重风险管理、战略资产配置以及由此产生的多样化努力。由于央行的QE政策和多次降息刺激了房地产杠杆偏好的上升，导致大量流动性注入，这在很大程度上帮助了市场表现。

从2005年至2018年的相对表现分析来看，这些因素（QE和降息）对房地产尤其有利，因为在2010年至2018年的九年中，房地产有三年在表现排名中领先，另外三次排名第二或第三。

2005-2018年资产类别表现

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这就是目前的情况，接下来我们将走向何方？

市场动态和未来风险

股票市场在2019年表现出色，使得机构投资者很难保持其强劲的房地产配置。此外，市场的某些角落出现了市场疲劳的迹象，其驱动力不是通胀和利率的上行压力，而是地缘政治风险，这些风险可能对经济增长产生负面影响，因此对最相关的子资产类别的需求也可能产生负面影响。

最近，冠状病毒停止了我们所知的全球化生活，不断增长的城市变得安静，繁忙的街头生活以隔离结束，熙熙攘攘的购物中心空无一人，不断增长的旅游业陷入停滞。房地产行业，如航空公司、快速消费品（FMCG）和其他行业将感受到由此产生的需求缺口。政府和央行的干预可能会起到缓冲作用。然而，随着项目延期、资金枯竭或投资者关注点转移，整个行业通常会有6-12个月的滞后期。所以，事情还没有结束。

当前的危机将提供机会，如供应链的重新安排（新的物流中心和生产设施）、分散的公司总部（作为第二总部或备用地点的新办公楼作为风险缓解措施），或为应对未来危机而准备的额外医疗设施。因此，请保持关注，让我们重新评估2021年初中的市场。

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未来的目标市场和产品

在整个当前周期中，发达市场（如美国、英国，尽管有英国退出欧盟、德国、法国、日本和澳大利亚）提供了巨大的机会，这是由创造投资组合多元化的需求驱动的，但最重要的是由欧洲和美国央行危机后的QE和利率政策驱动的。亚洲——特别是中国，在某种程度上还有印度和东南亚——也有大量资本流入。

在强劲的GDP增长预期下，法国、西班牙、德国、澳大利亚、韩国和新加坡的房地产市场预计在可预见的未来仍将是投资焦点。这也适用于香港，围绕最近的事件有一些警告。

预计美国、英国和其他较小欧洲国家的市场表现将与其长期GDP模式相当，因此预计投资者需求将相当谨慎。

由于国内生产总值（GDP）增长达到平台期，中国房地产市场可能会经历投资活动放缓，除非政府诱导的投资活动取代私人资本情绪谨慎导致的预期资金缺口。

预计所有房地产产品类型仍具有吸引力，然而，个人投资者的偏好将继续因风险偏好、当前投资组合结构、区域/本土偏好以及可用的投资和资产管理技能组合而异。

总体而言，预计“过多资金追逐同一笔交易”的趋势将继续导致产品供应减少、价格上涨以及相关的上限费率收缩。

建筑用地的稀缺预计将导致棕色地块的再利用和旧资产的翻新增加，特别是在大都市地区。近年来的大型项目，如纽约哈德逊场重建项目，支持了这一假设。

其他市场趋势

建筑成本上升
ESG意识包括:
- 更环保、更节能的建筑
- 更新的建筑规范（例如，增强消防安全和抗震能力）
- 住房负担能力确保社会稳定
- 解决与气候变化相关的问题（海平面上升导致的城市搬迁）
增强型PropTech解决方案（智能建筑）
房地产即服务（WeWork）
基础设施更新（适应经济增长或更新现有基础设施）
需要评估特定资产类别（零售（在线购物）、住宅（租金控制）、办公（远程工作））的风险，并将其建模到相应的租金名册中。

收益率预期

2020年以后的房地产收益率预期继续保持吸引力:

中国每年约6%（包括4%的收益）
欧洲约5%（包括4%的收益），资本增值部分进一步放缓
美国市场5.5%（包括4%的租金收益率），预计2020年总统大选后增长将加快

私人商业房地产债务市场

在当前周期中，商业房地产债务市场经历了重大的结构性变化，其中最突出的是非传统贷款机构的出现以及债务基金的融资旋风。

急剧下降:在经历了创纪录的2017年后，债务基金的总融资额去年大幅下降

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债务基金最初被认为是2009年金融危机后商业银行贷款活动减少的填补空白的工具，如今为机构投资者提供了一个有趣的创收投资机会。鉴于相关抵押品以及对贷款价值（LTV）比率的持续审慎，投资者的下行风险往往大大低于通过基金工具或直接投资进行的股票投资。在某些情况下，通过在整个资本结构中提供资金，它允许特定资产的投资者进行内部风险/回报分散。

鉴于所需的专业定价、债务管理和房地产技能的组合，机构投资者和家族理财室大多通过基金工具和/或专业资产管理公司的专门授权（如基金顾问）来寻求债务敞口。

利率和贷款价值（LTV）比率

在大多数发达市场，商业房地产的利率仍然具有竞争力。就像不久前一样，主要驱动因素是极低的央行利率。尽管10年期美联储利率稳定在1.5-1.75%的区间徘徊，但欧元区基本利率仍稳定在负值区间（目前为-0.50%），后者的前景几乎没有变化。

大量的债务提供者（传统的和非传统的，如保险公司或债务基金）给贷款人的利润率带来了额外的压力，同时警告说，特定市场中经济和政治风险加剧的价格差异仍然完好无损。相应地，欧洲的贷款人利润率目前为100个基点（法国/德国）、175个基点（意大利）、170个基点（英国）。这导致了相当有吸引力和提高回报的融资利率。

然而，由于一些欧洲次级市场的估值已经非常高，现实的估值和尽职调查程序是防止交易在周期转变时过度扩张的关键。

尽管贷方竞争加剧，承销业务仍保持谨慎，LTV比率（60-70%）和债务契约保持稳定。

美国的贷款利润率反映了更为谨慎的GDP增长预期，约为150至200个基点。由于基本利率为1.5-1.75%，这导致平均融资利率在3-3.75%左右，LTV的预期与欧洲相似。

建设成本

在市场需求和各类房地产投资可用的大量流动性的双重推动下，全球建筑市场异常火爆。

全球主要房地产咨询公司之一特纳汤森咨询公司（Turner & Townsend）发布的最新建筑成本调查显示，35个市场被认为是温暖/火热/过热的，另有23个市场升温，只有5个市场降温。建筑价格上涨主要出现在北美，2019年至2020年，旧金山市场由科技产业驱动的建筑价格同比上涨6%，紧随其后的是温哥华（+5%）和印第安纳波利斯（+4%）。阿姆斯特丹（同比增长+9%）和法兰克福（同比增长+4%）是欧洲成本增幅最大的城市。

展望未来，北美的旧金山和休斯顿、欧洲的阿姆斯特丹、法兰克福和巴黎、中国的上海、中东的利雅得和马斯喀特、坦桑尼亚的达累斯萨拉姆以及澳大利亚的布里斯班和珀斯被认为是建筑成本增长潜力最大的城市。

可投资的市场扩张

在当前周期内，可投资商业房地产市场大幅扩张。这主要是由仓库和数据中心等科技行业的实体需求推动的。房地产和基础设施市场的另一个主要驱动力是机构投资者进入以前分散的行业，这些行业的单批规模不足以吸收大量资本。例子包括学生宿舍、医院和养老院。其中一些甚至不属于某些市场的可投资领域，但由于放松管制和政府职能专业化的需要，它们已经成为可投资领域。

鉴于相当多的发达市场和最重要的新兴市场面临预算挑战，这一趋势预计将会增长。来自这些资产类别中的一些类别的持续和相对稳定的收入流增强了投资组合的吸引力，尤其是对注重收益的投资者如养老基金而言。

然而，请记住一条古老的经验法则:“资产越专业化，流动性越差”，应特别注意潜在的替代用途、可销售性和合同的下行保护。